Юнацкевич Петр Иванович

 

Научный руководитель Института недвижимости и оценки

www.stroyso.com

Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

 

Доверие к человеку является основой гуманности. Нет доверия – нет профессии риэлтера как вида социальной деятельности, направленной на удовлетворение частных запросов граждан на куплю и продажу недвижимости. 

Риэлтер– человек, оказывающий на доверительной основе услугу своему клиенту по совершению сделки купли-продажи на рынке недвижимости.

Основа риэлтерской деятельности– это доверие собственника недвижимости и покупателя к лицу, которое организует совершение операции с объектом недвижимости.

Риэлтер– это профессия, необходимая для общества и ограниченная вследствие разделения труда область приложения физических и духовных сил человека, дающая ему взамен приложенного им труда возможность существования и развития.

Понятие «Риэлтерская деятельность» обычно используется для обозначения социальной роли, которая возникла на рынке недвижимости – человека, покупающего и продающего недвижимость как товар.

В случае отсутствия капитала на рынке недвижимости возникает прослойка посредников между капиталом и недвижимостью.  Покупатели вкладывают свои деньги в недвижимость, а продавцы извлекают деньги из недвижимости.  Посредники становятся  игроками рынка недвижимости, набираются опыта и живут за счет своих игр на этом рынке, в которых участвуют их клиенты.

Игра на рынке недвижимости – это процесс соревнования в покупке или продаже недвижимости продавца, посредника, покупателя в достижении целей, содержание которых изменчиво и диктуется самой жизнью. Продавец желает получить максимальную сумму денег за свой объект недвижимости. Покупатель желает сохранить свои деньги во времени, покупая недвижимость, которую можно потом выгодно продать, или путем покупки недвижимости решать важную для себя задачу (устроить место жительства, отдыха и бизнеса).

Почему покупатель и продавец недвижимости не могут напрямую друг с другом договариваться и совершать сделку?

Покупателю всегда выгодно работать одному без посредников, так как он более опытен в финансовых вопросах, и более искусно ведет торг. Покупатель, хозяин значительной суммы денег, опытен, хитер, и умеет опустить цену в самый неожиданный момент времени. Покупатель не спешит расставаться с деньгами. Деньги – это самый выгодный товар, и при правильном их применении, всегда можно получить больше от сделки.

Хозяин денег опасен и в тоже время крайне желателен для хозяина «кирпичей» (собственника недвижимости).  Игра торга всегда успешна для хозяина денег. По это причине и возник запрос у хозяина «кирпичей» на доверительного представителя, который сможет отстоять цену продавца. Но отстоять цену можно только на развитом рынке. Там, где кризис и спад покупательской способности – удача – это просто продажа за те деньги, которые может себе позволить местное сообщество. Посредник нужен продавцу для того, чтобы быстро и по максимально возможной цене  была бы продана его недвижимость.

Так возникла социальная роль – торговец недвижимостью и игрок на рынке недвижимости. Принятое название этой роли: брокер по недвижимости. Однако следуя законодательству России, вначале использовалось понятие агента по недвижимости и риэлтер.

После упрощения законодательства и ухода государства как регулятора риэлтерской деятельности, ряд объединений риэлтеров стали использовать свое корпоративное понятие «риэлтор», чтобы разделять игроков рынка недвижимости на своих (членов объединений) и не своих. Понятие «риэлтор» стало кочевать из одной ассоциации риэлтеров в другую и стало принято на рынке недвижимости России во многих регионах.

Министерство образования и науки России утвердило специализацию высшего профессионального образования 061127 - "риэлтерская деятельность", которая была разработана в конце прошлого века (разработчик: Юнацкевич Петр Иванович, Институт недвижимости и оценки, Санкт-Петербург, 1998).  В специализации 061127 - "риэлтерская деятельность" было утверждено использование понятия «риэлтер».

Бренд «Риэлтер» как новая профессия современной России формируется усилиями и судьбами многих людей. Однако до 1917 года в России торговлей недвижимостью занимались маклеры, у многих были маклерские конторы.

Профессия риэлтера имеет свои собственные нормы этики и поведения. Так как монополия знаний на рынке недвижимости не сложилась, а сама риэлтерская деятельность стала передаваться новым ее участникам более как игра для взрослых, то риэлтерское дело стало доступным для многих.  Это, пожалуй, единственное рабочее место, которое свободно и когда угодно по своему желанию может занять любой гражданин.  Причем удивительно! Если вы инвалид, вы как риэлтер будете успешны в своей среде, которая вам доверяет. Если вы военный, вы будете успешно продавать в своей среде. Если вы педагог или врач, то в своей среде вы найдете клиентов. Можно быть домохозяйкой и успешно продавать недвижимость.  В этом радость рынка недвижимости и привлекательность для тех, кого разорили или уволили с другой работы.

 

Риэлтером может быть любой студент, домохозяйка, военный, полицейский, врач, пожарник, инженер, педагог, предприниматель. Но нужно непрерывно обучаться этому делу, соприкасаясь с опытом других торговцев недвижимостью и самое важное – получать скупые советы от торговцев деньгами, которые иногда изволят посещать рынок недвижимости.

Престижность профессии риэлтера заключается в том, что она основана на доверии людей друг к другу и умении строить коммуникационные цепочки. Важны и другие умения, но о них мы будем писать в других статьях.

Как отмечает профессор Чигирев Виктор Анатольевич из Института нравственности (Санкт-Петербург, 2017), мы находимся в ситуации нравственного кризиса. Личная выгода взяла верх над общественным интересом. Возник дисбаланс, и любая попытка людей создать союз, группу, компанию завершается крахом, кризисом. Дружбе предпочтительнее выгода. Человек перестал быть ценностью отношений, он стал средством личного обогащения.

Случилась нравственная, моральная, этическая, духовная катастрофа.

Она привела к тому, что у людей возникли трудности в налаживании доверительных отношений друг к другу.  Плохое отношение к себе стал чувствовать каждый человек.

Доверие проистекает из нравственности человека, от его способности соблюдать правило «Три С»: не вреди себе, соседям, среде ни мыслью, ни словом, ни делом; созидай для себя, соседей, среды мыслью, словом и делом.

Рассмотрим основные понятия этики риэлтерского бизнеса:

Нравственный (моральный, этический, духовный) принцип риэлтера – это способ поведения на рынке недвижимости, обеспечивающий доверие покупателя и продавца недвижимости, основанный на учете и оценке каждым участником рынка недвижимости вреда, наносимого той или иной деятельностью (бездеятельностью) других участников рынка недвижимости.  Риэлтер защищает продавца и покупателя недвижимости от вреда и угроз, которые имеют свое место на рынке недвижимости и обусловлены падением нравов, двойными этическими стандартами, коррупцией, криминалом.

Нравственностьриэлтера – особый настрой мышления и поведения специалиста по недвижимости, позволяющий не наносить ущерб (вред) себе, окружающим, среде обитания,  гармония духовных и материальных устремлений и действий, баланс прав и обязанностей.

Нравственные устои риэлтера – внутренняя убеждённость в необходимости совмещения частных,  общественных и государственных интересов участников рынка недвижимости.

Образование риэлтера - это процесс целенаправленного воспитательного и учебного воздействия на граждан, ориентированный на формирование способностей и готовности выступать в качестве свободного предпринимателя рынка недвижимости.

Просветительская деятельность – это процесс целенаправленного воспитательного и информационного воздействия на граждан,  позволяющий им познавать себя и рынок недвижимости, созидательно  развивать свою собственность и приумножать капитал.

Нравственное воспитание риэлтеров – целенаправленное воздействие, позволяющее риэлтеру сознательно осуществлять нравственный выбор – выбор по совести при осуществлении своей деятельности на рынке недвижимости.

Совесть – этический саморегулятор поведения риэлтера как его внутренний настрой, формируемый в процессе нравственного воспитания с помощью других участников рынка недвижимости, постоянно корректирующих поведение и самооценку каждого.

С нашей точки зрения, совесть – это тысяча нравственных свидетелей.

Этическая оценка риэлтера – это определение его уровня нравственности.

Шкала этической оценки (бинарная, десятибалльная и т.п.) – способ оцифровки и визуализации оценки уровня нравственности риэлтера.

Профессиональная этическая оценка – оценка участниками рынка недвижимости действий (нравственности) любых других участников рынка недвижимости с позиций нанесения или ненанесения ущерба (вреда) в целях изгнания из рынка утративших доверие игроков, допустивших мошеннические, порочные, паразитические решения и действия.

Научно-этическая система (научная этическая система) риэлтера – система этических правил, основанная на нравственном принципе как безусловной фундаментальной ценности. Отражает связь нравственности с коммерческой практикой. Не противоречит ни одной из существующих религиозных этических систем (доктрин) и совместима с любым рынком недвижимости. Практическое использование этой системы позволяет купировать недостатки любых качеств человека, ставшего профессиональным участником рынка недвижимости.

В условиях общего нравственного кризиса и популярности коррупции трудно вести себя как честный игрок рынка недвижимости. Но практика показывает, что утрата доверия на рынке недвижимости равносильна утрате денег. Тот, кто пренебрегает этим правилом, не сможет получить новую порцию денег за что-либо.

 

Безнравственные идеи как регуляторы поведения лиц с нетрадиционной нравственной ориентацией

 

Нравственный кризис 1990-х вывел новую породу людей – это лица с нетрадиционной нравственной ориентацией.  Они временно причиняют вред другим, и на этом делают деньги и власть, пока другие не причинили им за это такой же вред. Перед угрозой обратной социальной связи (вред на вред) они воздерживаются от совершения безнравственного поступка, но до тех пор, пока их жертва не расслабиться и не потеряет бдительность. 

Лица нетрадиционной нравственной ориентации прячутся за стеной власти, они не покупают, а отбирают недвижимость и бизнес, они устраивают поборы и ставят целые фабрики и заводы по производству норм, чтобы перекрыть всем коммерсантам пути самостоятельного обогащения. 

Лица нетрадиционной нравственной ориентации любят жить за чужой счет, опираясь на произвол, монополию власти, насилие к несогласным платить.

Такая мораль стала заразительна.

Лицам нетрадиционной нравственной ориентации стали подражать другие, у кого нет оснований так себя вести.  Но они узрели, что быть плохим выгоднее, чем быть хорошим. Только обратные социальные связи, причинение взаимного вреда останавливает потерпевших от нравственного кризиса.

Какую опасность для рынка недвижимости представляют лица нетрадиционной нравственной ориентации? Они распугивают покупателей, усложняют правовой статус продавцов.  Без минимизации таких лиц трудно говорить о подъеме рынка недвижимости. Деньги – эквивалент доверия человеку, который за эти деньги по крайней мере не причинит вреда покупателю.  Чувство вреда замораживает активность и инвестиции в рынок недвижимости.

Чтобы замаскироваться перед общественным мнением, лица нетрадиционной нравственной ориентации придумывают внешнего врага и списывают на него все свои ошибки. Им не нужна война, но они ведут частые разговоры о войне. Так, например, может подыматься истерия патриотизма на фоне сворачивания военных госпиталей, что говорит о том, что к войне не готовятся, но активно о подготовке к войне говорят и актуализируют таким образом внешнего врага, на которого списывается собственный паразитизм.

Лица нетрадиционной нравственной ориентациибеда для рынка недвижимости. Сотрудничество с такими лицами – это удар по репутации риэлтера.  Нужно держаться как можно дальше от тех, кого завтра погубит жадность и привычка обогащаться, причиняя вред другим.

Граница между добром и злом проходит весьма четко. Не вредишь другим, и злым тебя не считают. Стал подражать лицам нетрадиционной нравственной ориентации, начал причинять другим вред, стал источником зла.

Добрый человек – это человек, от которого нет зла, он не причинит вреда тому, с кем он вступит в дело.

Те, кто считают, что нет границы между добром и злом, что нет Бога и ответственности перед Ним, что по ту сторону смерти пустота, что человек человеку волк, от трудов праведных не нажить палат каменных и т.д. – стали принципиально не верить в человека, не ценить его, не уважать его.

Норма для человека – это другой человек. Границы нормы очерчены взаимным безопасным поведением (не вредить друг другу). Нарушивший границу нормы создает моральные основания для получения вреда от других. Чтобы эти основания рассеять, нужно тут же вступать в  дискурс, общаться, чтобы пояснять свои ошибки и не утратить доверия.

Инвалидами духа, нравственными уродами внушается мысль, что никаких порядочных людей не существует, все одинаково гадки и плохи.  Размывается граница между полезным и безвредным. Эта размытая граница оправдывает корыстное поведение, лишенное нравственной нормы.

На таком принципе серьезное дело не построить, постоянную клиентуру не сложить.

Некоторые дельцы на рынке недвижимости стали пользоваться неверным пониманием этики бизнеса («деньги не пахнут», «мы всегда правы», «все жулики кроме нас»).  Это привело к возникновению такого понятия как «чёрный риэлтер», торговец чужой недвижимостью без совести и жалости к людям.  Чёрного риэлтера поддержали коррупционные участковые, нотариусы и работники паспортных столов и регистрационных служб.  Возник криминальный бизнес, появилась масса людей без места жительства («бомжи»). Стала работать фабрика массового производства бомжей и детей-сирот, беспризорников, трупов алкоголиков.

Мы вернулись в эпоху гражданской войны, развала государства из-за безнравственного поведения грабителей и потрошителей государственной и муниципальной недвижимости.

Потом власть стабилизировалась, многих убили или отправили убирать снег в Сибирь. Но лица нетрадиционной нравственности сохранились, и на ранке недвижимости продолжает царить атмосфера соединения стихий честности и мошенничества.

Честность для риэлтера – это работа за хорошее вознаграждение на клиента и защита его от многих рисков и проблем.  Честная работа стоит денег в рыночном обществе. Не может быть честной работы, если за нее не платят.

Хороший риэлтер – это дорогой риэлтер, который весь свой ум и способности применяет для достижения целей своего клиента.

«Главный вопрос этики рынка недвижимости – продались ли метры недвижимости?» - шутят некоторые практики. «Мне не нужны честные агенты по недвижимости, а нужны продажи недвижимости» - говорят некоторые генеральные директора.

Увеличить объем продаж можно, если на вас работают нормальные люди, с которыми стоит иметь дело.

Весь успех риэлтерского бизнеса – это качество человеческого капитала, которым располагает директор риэлтерской фирмы.

Как повысить это качество?

Убрать из фирмы лиц нетрадиционной нравственной ориентации и вести риэлтерский бизнес в соответствии с нравственным правилом «Три С»: не вреди себе, соседям, среде ни мыслью, ни словом, ни делом; созидай для себя, соседей, среды мыслью, словом и делом.

А если директор сам моральный урод?

Тут ему надо из лица нетрадиционной нравственной ориентации стать лицом традиционной нравственной ориентации, т.е. усилием воли и этической оценкой других измениться. Нужно доверить более порядочному человеку вести свой бизнес и не мешать ему. Спрятаться и не появляться в офисе. Сдерживать свою жадность, зависть, чтобы не сломать свою же экономику. Не справился сам с бизнесом, продал много «воздуха» и потратил деньги?

Чувствуешь, что стал «гнидой», и уже не можешь исправиться?

Не отчаивайся!

У тебя есть шанс – это другой человек, которому ты дашь свой капитал в управление и спрячешь от общества свою запятнанную репутацию.  В том то и дело, что безнравственный человек всегда может встать на нравственный путь буквально «с понедельника». И тогда капитал не пропадет. Его репутационная компонента будет чиста.

Не лишним будет пойти на учебу, провести личный тренинг, чтобы измениться в сторону доверия, в которую дуют финансовые ветры.

Современная этика бизнеса почти ничего не требует от предпринимателей, заигравшихся в непорядочных дельцов. Максимальная широта и открытость гарантирует жизнеспособность риэлтерского бизнеса.

Риэлтер – это честный человек, который открыт и всегда доступен, гарантирует качество риэлтерской услуги.

Вечная болезнь рынка недвижимости – постоянное законотворчество, юридические инновации, неимоверное производство правовых норм. Появление новых запретов и ограничений создает массу рисков для права собственности.

Теперь все право собственности сведено к выписке из электронной базы данных, которая не всегда работает правильно. Это не Запад. Тут на откатные деньги могли работать студенты первых курсов и написать такое программное обеспечение, которое выдает «фокусы». Цена которым – инфаркты у собственников объектов недвижимости, неожиданно исчезающих из единого реестра.

А собственникам нужен документ, бумажный носитель, который был ими приравнен к денежной валюте – свидетельство о собственности. Однако подвижники права отобрали этот вид денег у собственников недвижимости.

Любой юридический контроль за рынком недвижимости оборачивается крахом и порождает законодательное безумие, утрату стоимости недвижимости, отток денег в зарубежные рынки недвижимости.

Зато этика риэлтерского бизнеса экономит массу сил государства: чтобы сказать нельзя, риэлтерской этике не нужен государственный аппарат принуждения. Профессионалы рынка недвижимости могут изменить инвестиционный климат региона, если они будут честны и их советами станут руководствоваться местные лица нетрадиционной нравственной ориентации.

Этика риэлтерского бизнеса отвечает на важнейший вопрос: тут свобода и ответственность, собственник, инвестор и местный платежеспособный житель наша главная ценность.  Там, где население поголовно нищее, недвижимость падает в цене, так как нет смысла в ее приобретении. Недвижимость как товар хороша, если она приобретается в среде процветания и развития, а не в среде социальной депрессии, напряжения и бандитизма.

Выбор этики (стать лицом нетрадиционной нравственной ориентации или честным риэлтером) свободен сделать каждый риэлтер. Ему ни кто не в праве навязать ту или иную этику. Это его внутреннее дело.

Мы просто информируем, что безнравственность – это причина утраты доверия:

Нет доверия – нет репутации.

Нет репутации – нет клиентов.

Нет клиентов – нет денег.

Риэлтер честно и открыто стремиться к деньгам, богатству, меняя свой труд на деньги.   Предпринимательство – это труд. Поэтому нужно открыто и честно говорить: риэлтерский бизнес – это сложная и ответственная социальная деятельность по удовлетворению частных запросов покупателей и продавцов недвижимости

Риэлтер – это не жулик, не мошенник. Ему платят не просто так. Он представляет частный интерес, он доверенное лицо по реализации частного интереса, он защищает от рисков, о которых не знает покупатель и продавец недвижимости.

И за это нужно платить!

Но занимаясь риэлтерским делом нужно всегда думать об этике. Для этого необходимо давать этическую оценку не только своим поступкам, но и поступкам других коллег по бизнесу. Молчать о преступлении – это помочь преступлению.

Давайте этическую оценку себе и другим, и тогда вы сами станете более нравственным предпринимателем, награда которому – доверие клиента.

Можно согласиться с профессором Чигиревым Виктором Анатольевичем,  который пишет, что «судьба любого бизнеса – банкротство». Но чтобы этого банкротства не случилось, нужно ежедневное соблюдение этики в риэлтерской деятельности.

Без этики риэлтер становится слугой взяточникам, коррупционера, мошенника, бандита, жулика-застройщика. Невозможно двигаться дальше!

Без ценностей, регулирующих общество потребления, капитализм на рынке недвижимости не будет работать. Это будет военный коммунизм. Один продавец-монополист выставляет все на продажу через своих посредников, но очереди покупателей нет, так как веры такому продавцу тоже нет.

Инвестор не уповает на законы регулирования рынка недвижимости. Он осуществляет инвестицию в человеческий фактор. Без нравственного человека невозможно привлечь в рынок недвижимости деньги, нельзя построить новую экономику.  И первым таким человеком должен стать риэлтер – совесть и ум рынка недвижимости.